मकान मालिक बनाम किरायेदार: 11 महीने का किराया समझौता खत्म होने के बाद भी किरायेदार घर खाली नहीं कर रहा? नियम जाने बिना यह गलती न करें

घर किराये पर देना एक आम बात है, लेकिन जब किरायेदार तय समय के बाद भी मकान खाली न करे, तो यह मकान मालिक के लिए बड़ी परेशानी बन सकता है। भारत में अक्सर देखा गया है कि 11 महीने का किराया समझौता खत्म होने के बावजूद किरायेदार घर छोड़ने से इनकार कर देता है।

ऐसी स्थिति में कई मकान मालिक भावनाओं में आकर गलत कदम उठा लेते हैं, जिससे मामला उल्टा पड़ सकता है। इस लेख में हम आसान भाषा में समझेंगे कि 11 महीने का किराया समझौता खत्म होने के बाद मकान मालिक के क्या अधिकार हैं, क्या गलतियां नहीं करनी चाहिए और सही कानूनी प्रक्रिया क्या है।

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11 महीने का किराया समझौता क्यों होता है?

भारत में ज्यादातर किराया समझौते 11 महीने के लिए किए जाते हैं, क्योंकि 12 महीने या उससे ज्यादा के समझौते को रजिस्टर कराना जरूरी होता है। 11 महीने का समझौता बिना रजिस्ट्रेशन के भी वैध माना जाता है।

जब यह तय अवधि पूरी हो जाती है, तो कानूनी रूप से किरायेदार को मकान खाली कर देना चाहिए, जब तक कि नया समझौता या नवीनीकरण (renewal) न किया गया हो।

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जब किरायेदार समझौता खत्म होने के बाद भी घर खाली न करे

ऐसे मामलों में मकान मालिक अक्सर उलझन में पड़ जाते हैं। कुछ आम स्थितियां होती हैं:

1. किरायेदार किराया देता रहता है और मकान मालिक किराया स्वीकार कर लेता है

अगर 11 महीने पूरे होने के बाद भी:

• किरायेदार किराया देता है

• और मकान मालिक वह किराया स्वीकार कर लेता है

तो कानून के अनुसार इसे महीना-दर-महीना किरायेदारी (Month-to-Month Tenancy) माना जा सकता है।

इस स्थिति में मकान मालिक को किरायेदार को निकालने के लिए ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट की धारा 106 के तहत कम से कम 15 दिन की लिखित नोटिस देनी होती है।

👉 ध्यान रखें:
अगर ऑनलाइन ट्रांसफर (UPI, बैंक ट्रांसफर) से किराया लिया गया, तो यह मामला और जटिल हो सकता है। इसलिए जरूरी है कि मकान मालिक लिखित रूप में साफ बताए कि:

• किराया समझौता खत्म हो चुका है

• किराया स्वीकार करना समझौते का नवीनीकरण नहीं माना जाएगा

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2. किरायेदार किराया नहीं देता, फिर भी घर खाली नहीं करता

अगर किरायेदार:

• न किराया दे रहा है

• न घर खाली कर रहा है

तो उसे अनधिकृत कब्जाधारी (Unauthorized Occupant) माना जा सकता है।

लेकिन इसका मतलब यह नहीं कि मकान मालिक मनमानी कर सकता है।

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यह गलती करने पर मकान मालिक पर ही कार्रवाई होगी

कई मकान मालिक गुस्से या मजबूरी में ये गलत कदम उठा लेते हैं:

• बिजली या पानी का कनेक्शन काट देना

• बिना नोटिस ताला बदल देना

• जबरदस्ती किरायेदार को बाहर निकालना

⚠️ ये सभी काम गैरकानूनी हैं।

ऐसा करने पर:

• मकान मालिक के खिलाफ आपराधिक केस दर्ज हो सकता है

• पुलिस शिकायत, कोर्ट केस और जुर्माना लग सकता है

कानून साफ कहता है कि मकान मालिक को भी कानूनी प्रक्रिया का पालन करना ही होगा।

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सही कानूनी तरीका क्या है?

1. वकील के जरिए कानूनी नोटिस भेजें

सबसे पहला और जरूरी कदम है:

• किसी वकील से औपचारिक कानूनी नोटिस भिजवाना

इस नोटिस में साफ लिखा होना चाहिए कि:

• किराया समझौता खत्म हो चुका है

• किरायेदार को 15 से 30 दिनों के अंदर मकान खाली करना होगा

इसके अलावा, आप:

• अतिरिक्त समय तक रहने के लिए मुआवजा

• नुकसान भरपाई (damages)
  की मांग भी कर सकते हैं।

कई बार सिर्फ नोटिस मिलने से ही किरायेदार मकान खाली कर देता है।

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2. किराया स्वीकार करने से पहले सावधानी रखें

कानूनी विशेषज्ञों की सलाह है कि:

• समझौता खत्म होने के बाद बिना आपत्ति किराया स्वीकार न करें

अगर किराया लेना जरूरी हो, तो:

• तुरंत लिखित नोटिस भेजें

• साफ लिखें कि किराया लेना किरायेदारी बढ़ाने की सहमति नहीं है

कोर्ट ऐसे मामलों में अक्सर मानती है कि:

किराया सिर्फ मकान के उपयोग के बदले लिया गया था, न कि समझौते को आगे बढ़ाने के लिए।

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3. मौन (चुप्पी) सबसे बड़ा नुकसान है

बहुत से मकान मालिक सोचते हैं कि:

• चुप रहने से मामला अपने आप सुलझ जाएगा

लेकिन सच इसके उलट है।

❌ बिना आपत्ति किराया लेते रहना
❌ लिखित नोटिस न भेजना
❌ महीनों तक कोई कार्रवाई न करना

ये सब आपकी बेदखली (eviction) की केस को कमजोर कर सकता है।

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अगर गलती से किराया ले लिया हो तो क्या करें?

अगर आपने:

• समझौता खत्म होने के बाद किराया स्वीकार कर लिया है

तो घबराने की जरूरत नहीं है।

तुरंत:

• धारा 106 के तहत नोटिस भेजें

• नोटिस में साफ लिखें कि किराया लेना मकान खाली करने के अधिकार को खत्म नहीं करता

समय पर आपत्ति दर्ज कराने से आपका कानूनी अधिकार सुरक्षित रहता है।

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अदालतें क्या देखती हैं?

जब मामला कोर्ट तक जाता है, तो अदालत आमतौर पर देखती है:

• क्या किराया समझौता स्पष्ट था

• क्या मकान मालिक ने समय पर नोटिस भेजी

• क्या किराया बिना आपत्ति स्वीकार किया गया

• क्या किसी तरह की जबरदस्ती की गई

अगर मकान मालिक ने सही प्रक्रिया अपनाई हो, तो कोर्ट अक्सर मकान मालिक के पक्ष में फैसला देती है।

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पहले से सावधानी कैसे रखें?

भविष्य में परेशानी से बचने के लिए:

• किराया समझौता साफ और विस्तृत बनवाएं

• समझौते में लिखें कि तय समय के बाद किरायेदार को मकान खाली करना होगा

• ओवरस्टे (Overstay) पर जुर्माना या मुआवजा तय करें

• समझौता खत्म होने से पहले ही किरायेदार से बातचीत शुरू करें

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मकान मालिकों के लिए मुख्य बातें (Key Takeaways)

✔ 11 महीने का समझौता खत्म होते ही किरायेदार का अधिकार खत्म हो जाता है
✔ जबरदस्ती या सुविधा काटना गैरकानूनी है
✔ कानूनी नोटिस सबसे मजबूत हथियार है
✔ बिना आपत्ति किराया लेना नुकसानदायक हो सकता है
✔ हर बात लिखित में रखें
✔ सही समय पर कार्रवाई करें

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निष्कर्ष

11 महीने का किराया समझौता खत्म होने के बाद किरायेदार का मकान खाली न करना एक आम समस्या है, लेकिन इसका समाधान भावनाओं में नहीं, बल्कि कानून के रास्ते से ही संभव है।

सही नोटिस, सही दस्तावेज और सही समय पर कार्रवाई—यही मकान मालिक की सबसे बड़ी ताकत है।

अगर आप नियमों को समझकर कदम उठाते हैं, तो न सिर्फ अपनी संपत्ति सुरक्षित रख सकते हैं, बल्कि लंबी कानूनी परेशानियों से भी बच सकते हैं।